Дом без проекта можно построить, но это будет связано с серьезными рисками, как для тех, кто построит, так и для тех, кто будет жить в этом доме.
Начнем с того, что в Градостроительном кодексе РФ написано следующее: осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства.
Данный пункт Градостроительного кодекса является весьма странным и требует глубокого осмысления. Во-первых, совершенно непонятно, кому именно не требуется осуществление подготовки проектной документации? Во-вторых, каким образом право застройщика на обеспечение подготовки проектной документации соотносится с обязанностью обеспечения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ?
Дом без проекта. От теории к практике
Теперь перейдем от законов к практике. Любой построенный объект должен быть качественным. Именно понятием качества будут оперировать судебные эксперты в случае судебных разбирательств.
Построенный дом считается качественным, если он, как минимум, соответствует всем требованиям действующих обязательных и рекомендательных нормативных документов (подробнее об этом мы писали здесь). Почему как минимум? Дело в том, что качество построенного дома имеет не только объективную составляющую, но и субъективную. Право на субъективную оценку качества имеет, прежде всего, суд, и делается это на основании совокупного анализа всей информации по делу.
Далее рассмотрим следующие ситуации из жизни.
Ситуация №1. Вы решили построить дом. Купили участок. Построили дом без изысканий, расчетов, проекта. Дом простоял 100 лет без каких-либо проблем, т.е. качество дома лично вас полностью устраивает. Это идеальная ситуация.
Ситуация №2. Вы решили построить дом. Купили участок. Построили дом без изысканий, расчетов, проекта. Через 10 лет дом частично обрушился, в результате чего погиб человек. Кто виноват? Правильно, лично вы.
Ситуация №3. Вы решили построить дом. Купили участок. Построили дом без изысканий, расчетов, проекта. Через 10 лет дом покрылся трещинами, нормальная эксплуатация стала невозможной. Кто виноват? Правильно, лично вы, но в отличие от Ситуации №2, вы просто потеряли деньги, потраченные на строительство этого дома.
Ситуация №4. Вы решили построить дом. Купили участок. Сами вы строить не захотели, поэтому обратились к подрядчику. Подрядчик построил дом без изысканий, расчетов и проекта. Через 10 лет дом покрылся трещинами. Кто виноват? Правильно, подрядчик. И он будет нести финансовую ответственность, проблема только в том, что во многих случаях просто невозможно взыскать деньги за испорченный дом.
Разнообразие подобных ситуаций значительно больше, чем мы привели в данной статье. Главное – это понять суть проблемы, и научиться выявлять и управлять рисками.
Наш основной профиль – это геотехника. Работа в качестве экспертов и специалистов по судебным делам, связанным с объектами ИЖС, потребовала детально разобраться и со спецификой частной стройки. Мы предлагаем использовать наш опыт в ваших интересах, поэтому подготовили следующие рекомендации для тех, кто хочет построить дом.
Рекомендация №1. Важно правильно выбрать участок для строительства. К примеру, строительство на склоне или на проблемных грунтах всегда связано с большими рисками. Перед покупкой участка желательно раздобыть результаты инженерно-геологических изысканий у соседей по участку, и выполнить оценку геотехнических рисков.
Рекомендация №2. Необходимо выполнять инженерно-геологические изыскания с привлечением грамотных и опытных подрядчиков. Работайте (на этом этапе и далее) исключительно по Договору с тщательно продуманных Техническим заданием. Требуйте полноценного отчета с подписями и печатями, а также протоколами испытаний грунтов.
Рекомендация №3. Необходимо разработать проектную и рабочую документация, как минимум в объеме КР (конструктивные решения). В рамках раздела КР будут и расчеты, гарантирующие безопасность и надежность вашего дома. Нельзя делать КР только на отдельную часть дома, например – фундамент. Нужен КР на весь дом.
Рекомендация №4. Закажите экспертизу выполненного проекта. Мы понимаем, что лишних денег ни у кого нет, но нужно понимать и другое – ваш дом стоит миллионы рублей, поэтому будет нерационально из-за экономии 10-30 тысяч рублей получить проблемы на несколько миллионов.
Рекомендация №5. Необходимо найти подрядчика, который сумеет реализовать разработанный проект. Это самая сложная и ответственная задача. Часто бывает, люди строят в первый раз дом, но выдают себя за профи. Бывает и такое, что не имеют нужного опыта строительства, но готовы построить любой дом.
Рекомендации №6. Выполнение предыдущих рекомендаций гарантирует вам, что в случае каких-либо проблем виноватыми будете не вы, а подрядчики. Если проблемы возникнут, то придется судиться. Вероятность выиграть суд высока, но вероятность получить деньги с подрядчиков крайне мала по объективным причинам.
Рекомендация №7. Если есть возможность, то лучше застраховать строительство дома. К сожалению, это тоже не дает 100% гарантии получения денег в случае проблем, но все же это снижает ваши риски остаться вообще без денег и без нормального жилья.
Рекомендация №8. Выбирайте такой конструктив дома, который хорошо поддается расчетному анализу, и который можно усилить при необходимости. Ранее мы объяснили, почему не рекомендуем строить дома из газобетона и подобных ему материалов.
Соблюдение наших рекомендаций снизит ваши риски, и приблизит вас к желаемому результату при строительстве дома.
* Поводом для написания этой статьи стала следующая ситуация. Несколько лет назад к нам обратился заказчик с целью подбора оптимального фундамента. Мы объяснили, что нужна геология и проект КР. В итоге, он решил строить как строители посоветовали. Спустя несколько лет мы получили от этого же заказчика следующее сообщение: «Добрый день! Почти три года назад обращалась к вам по поводу фундамента и подпорной стенки, вы посоветовали сделать тото и тото. Сейчас у застройщика возникли проблемы в построенном доме. Можно ли к вам обратиться за техническим заключением с рекомендациями по устранению проблем?».
Проектирование требует ответственного серьезного подхода. Такой подход предполагает оценку рисков, в том числе геотехнических. Если не учесть риски на стадии проектирования — придется столкнуться с ними на стадии строительства и эксплуатации.
Если необходима помощь в оценке геотехнических рисков, в принятии правильных решений по фундаменту, в выяснении причин проблем с фундаментом — вы можете обратиться к нам.
